镇江市住宅区业主大会和业主委员会
指导规则
 
第一章  总则
第一条根据《物权法》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《镇江市物业管理实施办法》等法律法规,制定本规则。
第二条本市行政区域内住宅区成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。
第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。
业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。
第四条街道办事处(镇人民政府)指导和监督业主大会、业主委员会的成立及活动。
市物业管理行政主管部门应当予以指导。辖市、区物业管理行政主管部门应当予以指导和监督。
 
第二章 业  主
第五条依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分的所有权人为业主。
    基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的,可以认定为业主。
第六条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:  
(一)按照物业服务合同(含前期物业服务合同)的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)按程序提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议; 
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权,并在选举业主委员会成员时,享有被选举权;
(五)监督业主委员会的工作;
(六)监督物业服务企业履行物业服务合同(含前期物业服务合同);
(七)对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; 
(八)监督物业共用部分、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; 
(九)认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的,有权依法向人民法院提起诉讼; 
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务: 
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则,不得损害公共利益和他人合法权益;  
(二)遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环境卫生的维护等方面的规章制度;  
(三)执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定; 
(四)按规定交纳专项维修资金; 
(五)遵守物业服务合同(含前期物业服务合同)的相关约定,按时足额交纳物业服务费、公共水电费(含电梯运行电费,下同)等费用; 
(六)法律、法规规定的其他义务。
 
第三章  首次业主大会
 
第八条业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个管理区域只能成立一个业主大会。
只有一个业主的,或者业主较少(低于100人)且经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会职责。
业主户数超过300户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。
第九条 业主大会或业主代表大会履行业主大会议事规则规定的职责,本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。
第十条符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的; 
(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。
第十一条物业管理区域内符合业主大会成立条件的,建设单位应当按照街道办事处(镇人民政府)的要求,报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:
(一)物业管理区域备案证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的清单及证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
第十二条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当自收到建设单位或者10人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内,组织成立首次业主大会筹备组。
 建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作,不得阻挠筹备组正常工作。
筹备召开首次业主大会会议所需的办公用品、资料印刷、会务、宣传、交通、通讯等费用由建设单位承担。建设单位在报送筹备首次业主大会会议所需文件资料时,应当和街道办事处(镇人民政府)商定筹备召开首次业主大会会议所需费用,并将筹备费用一次性交至街道办事处(镇人民政府)代管。
各辖市、区物业管理行政主管部门负责本行政区内首次筹备经费管理工作的指导和监督。街道办事处(镇人民政府)应当将筹备费用单独列账,独立核算。首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备费用的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。
第十三条街道办事处(镇人民政府)应当按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组:
(一)确定筹备组人数,筹备组人数应当为5至11人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的60%。
(二)确定筹备组中业主代表的推荐办法,并在物业管理区域内显著位置张贴公告,公告时间不少于15天,公告内容应当明确推荐时间、业主成员人数、条件以及对于报名人数不足或超出的处理方式等。
(三)组织建设单位、社区居(村)民委员会等单位派员参加筹备组,筹备组中非业主代表由其所在单位出具书面委托书。
(四)筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。
(五)拟定筹备组成员名单,并在物业管理区域内显著位置公示,公示期不少于7日。业主对拟定的筹备组成员名单中业主成员有异议的,应当在公示期内实名书面向街道办事处(镇人民政府)提出,说明理由并附相关证明材料,由街道办事处(镇人民政府)负责协调解决,并作书面回复。
(六)筹备组正式开展工作前,会同辖市、区物业管理行政主管部门对筹备组成员进行物业管理相关知识培训,时间不少于半天,并在培训记录上签字。
(七)筹备组自成立之日起7日内召开筹备组会议。
第十四条  筹备组工作原则如下:
(一)筹备组组长负责召集和主持筹备组会议,在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工;
(二)筹备组表决事项时,应当经半数以上成员同意;
(三)筹备组成员在进行表决时应当在决议上签字,注明“同意”或“反对”;
(四)筹备组发布公示、公告等书面决定的,应当经筹备组组长签发,并告知街道办事处(镇人民政府);
(五)筹备组会议应当形成书面记录,并经参加会议的筹备组成员签字确认;
(六)筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或者其他组织的除外;
街道办事处(镇人民政府)应当协调指导筹备过程中的各项事宜。筹备组组长不履行前款规定职责的,街道办事处(镇人民政府)应当另行确定筹备组组长。
第十五条 筹备组成员应当符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人或者其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;
(三)没有不良信用记录;
(四)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第十六条筹备组中的业主成员有下列情形的应当退出筹备组:
(一)拖欠物业服务费、物业专项维修资金或者公共水电分摊费用的;
(二)违规装修、损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的;
(三)拟参加业主委员会委员选举的;
(四)连续两次不参加筹备组会议或者参加会议但不参加表决的。
(五)法律、法规规定的其他情形。
第十七条筹备组应当自成立之日起90日内完成下列筹备工作,并组织召开首次业主大会会议。
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;
(三)确定业主身份(含业主姓名及所拥有的专有部分面积),确定业主在首次业主大会会议上的投票权数,监票人应当由街道办事处(镇人民政府)派员担任;
(四)拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)依法确定首次业主大会会议的召开方案、表决规则;
(六)首次业主大会设立监票人的,确定监票人选产生办法,组织产生业主大会监票人名单;
(七)确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细和费用结算方案等;
(八)中途退出筹备组的,应当增补筹备组成员;
(九)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
 对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主,公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见,筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
第十八条筹备组按下列方式确定业主委员会成员候选人:
(一)业主委员会成员候选人可以由业主报名自荐; 
(二)业主委员会成员候选人可以由筹备组中半数以上成员共同提名; 
(三)业主委员会成员候选人可以由业主联名推荐。但同一业主只能联名推荐一次。业主若重复推荐,其推荐视为无效推荐。                                                 
筹备组应当核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。
第十九条管理规约应当对下列主要事项作出约定:
(一)物业的使用、维护、管理,包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
(三)利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益使用分配,以及收益的管理方式;
(四)业主共同利益的维护;
(五)业主共同管理权的行使;
(六)业主应尽的义务;
(七)违反管理规约应当承担的责任。
 管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
第二十条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:
(一)业主大会名称以及相应的物业管理区域;
(二)业主委员会职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员的资格、人数和任期;
(九)业主委员会换届选举、补选办法等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;决定设立业主委员会专职财会人员的,明确聘用方式、职责、薪酬标准;
(十一)是否授权业主委员会聘用法律顾问及其薪酬标准;
(十二)经营性收益使用和分配的具体办法;
(十三)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第二十一条 首次业主大会应当按照本规则有关的规定组织召开。首次业主大会会议内容包括:
(一)表决通过管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举产生业主委员会委员、候补委员;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十二条业主委员会成员选举办法的制定原则: 
(一)业主委员会候选人公示和选票等排序,建议按照楼幢号顺序或姓氏笔画。
(二)业主委员会成员实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。 
(三)业主委员会成员分区域确定比例产生的,应考虑区域缺额情况下的补充措施。
第二十三条筹备组未在90日内完成前款所述筹备工作的,由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。
第二十四条  业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。 首届业主委员会首次会议结束后,筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。
第二十五条首次业主大会未能通过法定表决事项,或者参加人数达不到法定条件的,筹备组应当宣布首次业主大会召开失败,并书面报告街道办事处(镇人民政府)。筹备失败的,街道办事处(镇人民政府)根据实际情况可以指导成立物业管理委员会。
 
第四章  业主大会
第二十六条  业主大会决定以下事项:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案;
(五)选聘、解聘、续聘物业服务企业,决定选聘物业服务企业的方式、方案;
(六)决定依法改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定专项维修资金筹集、使用和管理事项;
(八)依法对物业管理区域的分立、合并作出决定;
(九)制定、修改利用共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配、使用方案,包括收益资金使用额度的授权、管理方式等;
 (十)制定利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准;
(十一)审议并监督业主委员会工作报告、经费使用情况,审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收支使用情况;
(十二)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(十三)决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。
 决定前款第六项和第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款第八项的,应当由各自所代表分立或者合并区域的专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意;决定前款其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。
第二十七条  业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明本次参加业主大会所委托的事项、委托权限和期限,由业主本人签字,并由委托人转交业主大会。
业主常用联系方式和地址发生变化的,应当及时告知物业服务企业、首次业主大会筹备组或者业主委员会。因发生变化未及时告知而产生的法律后果,由业主个人承担。
第二十八条采用业主代表大会形式的,应当以幢、单元、楼层等为单位,推选1到5名业主代表参加业主大会会议。
业主代表应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主代表的推荐方法,由业主大会议事规则确定。业主代表的人数、任期、条件、更换、罢免应当在议事规则中明确,任期应当与同期业主委员会的任期同步。
第二十九条 业主代表可以召集所代表区域的业主成立业主小组,业主小组议事由业主代表主持,主要讨论业主大会提交的事项、业主委员会提出的各项管理事项的建议以及业主本人的各项建议和意见。
召开业主小组会议可以采用会议形式,也可以采用书面征求意见形式。业主小组会议应当做好相应记录。
第三十条由业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议前15日内,就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见;表决意见经业主本人签字后,由业主代表向业主大会会议呈交。
业主代表因故无法参加业主大会的,应当事先指定所代表区域内的一名业主参加,并出具业主代表本人签字的书面委托书。
第三十一条 业主大会会议按照下列程序组织召开:
(一)起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程,制定征询意见表或者表决票,核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况;
(二)会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、表决规则等内容,于业主大会召开15日前在本物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅、宣传栏等人员进出通道进行公告,并以书面形式告知街道办事处(镇人民政府),有条件的可以在主要媒体上公告;
(三)表决票、选票可通过设立投票箱、上门或者寄挂号信、快递、传真、网络等可追溯方式发放和回收,并在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的,应当在街道办事处(镇人民政府)指导下确定是否延期,并在物业管理区域内公告;
(四)业主大会会议决定应当在物业管理区域内公告,接受业主的查询和监督。业主委员会应当对业主大会会议情况作书面记录并存档。
第三十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应当由业主本人签名。具体表决方式应当在管理规约或者业主大会议事规则中约定。
鼓励运用互联网技术开展业主自治活动,业主大会会议、业主小组议事可以采用纸质或者手机信息、电子邮件、APP平台等方式实行实名制表决。
第三十三条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主:
(一)业主到会并在会议签到表上确认;
(二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;
(三)业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。
    业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。
第三十四条业主大会确定业主投票权数,按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:
 (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
第三十五条 业主大会确定业主投票权数,按照下列方法认定业主人数和总人数:
(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
(二)总人数,按照前项的统计总和计算。
第三十六条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专有部分面积有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。业主为法人或者其他组织的,由其法定代表人行使投票权。
第三十七条  业主大会的表决票选项应当明确为赞成、不赞成和弃权三项。
未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由业主大会议事规则规定。但不适用业主大会议事规则的表决。
已表决的多数票原则上应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积1/3以上的业主且占总人数1/3以上的业主。
第三十八条召开业主大会会议时,应当邀请街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会参加。
街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当派员对业主大会会议进行指导、监督。
第三十九条  业主委员会应当对业主大会会议进行书面记录并存档;其中社区居(村)民委员会组织召开的业主大会会议记录由社区居(村)民委员会书面记录并存档。
业主委员会应当在业主大会结束后7日内,将业主大会决定在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于10日,并以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。
第四十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开一次,听取业主委员会年度工作报告,表决需要提交业主大会审议的事项。
第四十一条  有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会根据实际情况认为需要召开临时会议并向业主委员会发出书面提议的;
(四)业主大会议事规则或者管理规约确定的其他情况。
属于前款第一项情形的,符合法定人数的业主应当书面向业主委员会提议,并书面报送街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。书面提议应当附提议业主本人的签名、联系电话、房号。业主委员会和社区居(村)民委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积,无法核实业主身份的提议人其提议无效。书面提议未违反相关法律法规的,业主委员会在接到提议后30日内,应当就所提的议题组织召开业主大会会议。
 
第五章   业主委员会
第一节 业主委员会的产生和职责
 
第四十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
(五)具有一定的组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
第四十三条 有下列情形之一的,不宜作为业主委员会委员候选人:
(一)违反国家法律、法规,正在被立案侦查,或者曾受过刑事处罚未满三年的;
(二)违反党纪、党规,正在被立案调查,或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的;
(三)参与邪教组织,或者非法组织参与集体上访,影响社会稳定的;
(四)利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的;
(五)采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的;
(六)在本小区物业服务企业工作的;
(七)拒缴或者未按合同约定缴纳物业服务费,或者煽动其他业主拒缴物业服务费的;
(八)有不良信用记录的;
(九)在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的;
(十)法律、法规规定的其他情形。
第四十四条推荐业主委员会候选人时,要充分考虑物业规模、不同物业形态的物权份额,专业、年龄结构互补,以及委员的代表性和广泛性。
引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”,以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会委员。
鼓励符合条件的社区(村)“两委”班子成员,通过法定程序进入业主委员会,有条件的可以兼任业主委员会主任。
提倡业主委员会主任由中共党员担任。
第四十五条 业主大会筹备组或者业主委员会换届工作筹备组应当对参选业主委员会委员的人选进行甄选,按照业主委员会委员候选人产生办法,提出候选人名单,并提请街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会审核把关。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于5日的公示后,提交业主大会进行选举。
第四十六条业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
第四十七条依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。
业主委员会委员实行任期制,每届任期为三到五年,可连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
第四十八条  首届或者换届后的业主委员会应当自选举之日起7日内,由街道办事处(镇人民政府)组织召开第一次会议,推选产生业主委员会主任、副主任,确定其他委员分工。
第四十九条  业主委员会执行业主大会的决定事项,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
(一)执行业主大会决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理状况以及业主委员会的工作情况;
(三)草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案,提交业主大会表决; 
(四)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(五)草拟共用部分和共用设施设备收益分配方案,提交业主大会表决; 
(六)督促业主按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其他相关费用; 
(七)草拟专项维修资金使用、续筹方案,提交业主大会表决; 
(八)草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案,提交业主大会表决; 
(九)督促业主、物业使用人遵守管理规约及其他有关规章制度; 
(十)及时将业主大会的有关决定和决议向全体业主公布,并负责执行和组织实施; 
(十一)听取业主、物业使用人对物业服务的意见和建议,监督并协助物业服务企业履行物业服务合同; 
(十二)接受街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会的指导和监督,并积极配合做好社区管理工作,协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷; 
(十三)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第五十条  业主委员会应当按规定公布下列情况和资料:
(一)管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等;
(四)根据业主大会决定,公布财务人员、法律顾问人员名单;
(五)利用物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;
(六)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
 
第二节  业主委员会备案
第五十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到街道办事处(镇人民政府)备案,并向辖市、区物业管理行政主管部门备案:
(一)业主委员会备案申请表;
(二)业主委员会委员名单(含委员基本情况和分工情况);
(三)业主大会议事规则和管理规约;
(四)业主大会会议记录;
(五)其他应当提供的材料。  
街道办事处(镇人民政府)和辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。备案材料不齐全的,街道办事处(镇人民政府)应当书面告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的,街道办事处(镇人民政府)可以暂不出具备案证明,但应当书面说明暂不予备案的理由。业主委员会违反法律、法规以虚假资料取得备案的,辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当撤销备案,并在物业管理区域内显著位置公告。
第五十二条 业主委员会在辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续后,持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,业主委员会印章应当标注当选届数及任期。业主大会印章由社区居(村)民委员会代为保管。业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定,在社区居(村)民委员会监督下使用。业主委员会应当建立业主委员会印章管理规定,并指定专人保管印章。业主委员会印章应当在其职责范围内根据业主委员会会议的决定使用。
第五十三条  业主委员会完成备案后,辖市、区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当对业主委员会成员进行物业相关知识培训。
 
第三节  业主委员会会议制度
第五十四条  业主委员会应当按照业主大会议事规则以及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为必要的,应当在7日内召开业主委员会会议。
第五十五条  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责的,可以委托副主任召集。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定应当经业主委员会1/2以上的委员同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处(镇人民政府)指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第五十六条  召开业主委员会会议时,可以邀请社区居(村)民委员会参加;重大事项可以邀请街道办事处(镇人民政府)参加。
业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内显著位置公告会议内容和议程,听取业主的意见和建议,并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。业主委员会会议作出决定的,应当于3日内将决定内容在物业管理区域内显著位置公告,并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。
第五十七条  业主委员会应当建立工作档案。工作档案由专人保管,主要包括以下材料:
(一)《业主委员会工作记录簿》,主要记录业主大会、业主委员会会议记录、决定;
(二)业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同;
 (三)业主委员会选举及备案资料;
(四)业主委员会工作经费账目,利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配和使用情况;
(五)业主及业主代表名册;
(六)业主意见和建议;
(七)专项维修资金筹集及使用账目;
(八)各项公告、通知、决定、抄报等记录。
第五十八条  业主委员会应当根据业主大会议事规则,每年定期通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况,并通报街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。
业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。
 
第四节 业主委员会委员资格的终止
第五十九条  业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的,其业主委员会委员、候补委员资格自行终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力或者因疾病等原因无法履行职责的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。
第六十条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一,应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免:
(一)以书面形式提出辞职请求的;
(二)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;
(三)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等不正当使用物业行为的;
(四)未按照规定交纳物业服务费用、公共水电费、汽车停放费和住宅专项维修资金等相关费用的;
(五)有不良信用记录的;
(六)不履行委员职责或者无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;
(七)侵害他人合法权益或挪用、侵吞属于全体业主所有的经营性收益等侵害全体业主合法权益的; 
(八)鼓动或者煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用等严重影响物业管理区域安定和公共秩序的;
(九)因其他原因不宜担任的情形。
第六十一条  罢免业主委员会委员、候补委员资格的,按照下列程序进行:
(一)经业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,召开业主大会进行罢免;
(二)由街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会提议,提请业主大会进行罢免;
(三)议事规则中已明确由业主大会授权业主委员会直接罢免。
第六十二条  业主委员会委员资格变动的,应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公告7日。
不再担任业主委员会委员的,应当自不再担任之日起3日内将其保管的档案等文件资料、业主委员会印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会,并做好交接手续。拒不移交的,业主委员会或者业主委员会委员可以请求街道办事处(镇人民政府)和公安派出所协助移交。
 
第五节 业主委员会补选、重选和换届选举
第六十三条  业主委员会任期内,委员出现缺员的,应当进行补缺。设立候补委员的,从候补委员中递补;未设立候补委员的,业主委员会应当在2个月内召开业主大会进行补选。
业主委员会主任或者副主任缺员的,应当在业主委员会委员中重新选出主任或者副主任,并向街道办事处(镇人民政府)和辖市、区物业管理行政主管部门办理变更备案。
第六十四条  业主委员会出现下列情形的,街道办事处(镇人民政府)应当组织重选:
(一)业主委员会任期未到,但经业主大会临时会议依法撤消的;
(二)业主委员会人数因辞职、终止资格等原因,候补递补后人员不足规定总数1/2,业主委员会依法停止工作的;
(三)业主委员会未正常履行职责达到半年以上,经街道办事处(镇人民政府)督促其履职仍未履职的;
(四)物业服务合同期满前3个月,业主委员会未组织召开业主大会确定续聘或者重新选聘物业服务企业,经街道办事处(镇人民政府)督促其限期召开,逾期仍未召开,导致物业管理区域无人管理的;
(五)管理规约、议事规则规定的其他情形。
第六十五条  业主委员会成立后,出现下列情况应当启动换届选举:
(一)业主委员会自然任期届满前3个月;
(二)管理规约、议事规则规定的其他情形。
第六十六条  业主委员会进行换届选举的,要报告辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。业主委员会应当在街道办事处指导和监督组织换届工作。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举。逾期仍不组织的,街道办事处(镇人民政府)按照规定组织换届选举工作。换届工作参照首次业主大会进行,筹备组产生不需要建设单位参加。
第六十七条  自换届工作筹备组产生至新一届业主委员会选举产生前,原业主委员会应当继续履行职责,并协助换届工作筹备组工作,因不履行职责造成的损失由相关责任人承担。换届期间,原业主委员会不得对下列事项组织召开业主大会会议作出决定:
(一)选聘、解聘物业服务企业;
(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;
(三)其他重大事项。
第六十八条  业主委员会应当自任期届满之日10日内,将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,在街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会的监督下移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。拒不移交的,新一届业主委员会可以向公安派出所提出协助移交,公安派出所应当予以配合。
第六十九条  业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共用部分、共用设施设备收益中列支,也可以由全体业主分摊,具体经费额度由业主委员会提出预算,经业主大会表决通过后执行。业主大会、业主委员会工作经费由社区居(村)民委员会代为保管,社区居(村)民委员会应当单独列账,专户存储,监督使用。
业主委员会的委员可以获得一定数额的津贴。津贴来源在业主大会、业主委员会的工作经费中列支,津贴标准由业主大会决定后在业主委员会工作规则中确定。业主委员会委员不得接受本物业管理区域物业服务企业的津贴。
第七十条  经营性收益可以根据业主大会决定,直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金,以及弥补物业服务费不足等其他需要。
业主委员会根据议事规则使用经营性收益时,应当通过业主委员会会议审议。经营性收益的使用额度应当根据业主大会议事规则的授权额度使用。
第七十一条  经营性收益的收支情况应当接受全体业主的监督以及社区居(村)民委员会的监督、指导和检查,并在物业管理区域内显著位置公示,每年不少于一次。
第七十二条需要对业主委员会财务活动、物业专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益等收支情况进行审计或者对离任的业主委员会成员进行经济责任审计的,由社区居(村)民委员会牵头组织进行,审计经费从业主共有收益中列支。
 
第六节 物业服务企业的选聘、续聘和自行管理
第七十三条  业主委员会应当在业主大会成立后3个月内,或者物业服务合同期满前3个月,组织召开业主大会,根据业主大会议事规则来确定续聘或者重新选聘物业服务企业。
业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定重新选聘物业服务企业的,应当确定选聘的方案。
第七十四条  采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求业主意见,并在物业管理区域内公告,由业主大会表决确定物业服务企业,确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订合同。
第七十五条  采用招投标方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、收费标准、物业服务企业信用实绩、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案和评标程序事先征求业主意见,并经业主大会表决通过。开标后,业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按照招标要求签订合同。
第七十六条  业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内,退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:
(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;
(二)移交《镇江市物业管理实施办法》第五十条第二款规定的相关资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;
(四)移交结清预收、代收和预付、代付的相关费用资料;
(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前3个月书面告知另一方当事人和辖市、区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。
第七十七条  重新选聘物业服务企业期间,物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自权利和义务。业主委员会在物业服务企业选聘过程中,不得擅自作出决定或者越权签订物业服务合同。
第七十八条  单体物业或者住宅规模建筑面积小于3万平方米的,经业主或者业主大会决定,在街道办事处(镇人民政府)的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。业主自行管理的,应当对下列事项作出决定: 
(一)自行管理的执行机构、管理人; 
(二)自行管理的内容、标准、费用和期限; 
(三)聘请专业机构的方案; 
(四)其他有关自行管理的内容。 
电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维修和养护。
业主大会决定委托第三方进行财务管理和审计的,自行管理的执行机构或者管理人应当委托具有资质的机构对物业服务费、物业经营性收益等费用进行财务管理和审计,相关财务账目应当在物业管理区域内显著位置向业主公示,每年不少于一次。
以上事项应当向辖市、区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会备案。
 
第六章 物业管理委员会
 
第七十九条住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责:
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立,经辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。
第八十条物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成。物业管理委员会的业主代表可以由业主自荐,也可以由社区居(村)民委员会推荐,但业主代表应当符合本规则中业主委员会委员条件。业主代表最终由街道办事处(镇人民政府)确定,物业管理委员会其他成员应当由其所在单位出具书面委托。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
物业管理委员会成员人数应当为5至11人的单数,其中业主代表应当不少于总人数的60%。物业管理委员会主任由街道办事处(镇人民政府)代表担任。
街道办事处(镇人民政府)应当将物业管理委员会的成员名单、物业管理委员会议事规则等内容,在物业管理区域内显著位置进行公示。物业管理委员会成立之日起30日内应当持下列材料到辖市、区物业管理行政主管部门备案:
(一)物业管理委员会备案申请表;
(二)物业管理委员会成员的身份证明(含委员基本情况和分工情况);
(三)管理规约、物业管理委员会议事规则;
(四)其他应当提供的材料。  
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。物业管理委员会办理备案手续后,持备案证明向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。
第八十一条物业管理委员会作出的决定,应当就相关事项进行公示,公示时间不少于7个工作日。业主对公示内容有异议的,应当在公示期间以书面形式向物业管理委员会提出意见,物业管理委员会应当及时给予书面答复。
物业管理委员会的印章、财务、档案由街道办事处(镇人民政府)派员保管。
物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同期限一般不得超过3年。街道办事处(镇人民政府)对能够召开业主大会的,应当组织召开业主大会选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会备案之日起停止其职责,并在10日内与业主委员会办理移交手续。
 
第七章  指导与监督
 
第八十二条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第八十三条  业主对业主大会召开以及业主委员会选举产生质疑的,可以向街道办事处(镇人民政府)质询,街道办事处(镇人民政府)应当进行调查,并向业主作出书面答复。
业主不得在业主大会召开前后通过QQ群、微信群、上门等方式散布影响业主表决意向的虚假信息或者干扰其他业主自主决定,阻挠业主大会、业主委员会依法开展正常活动。
第八十四条  业主、业主委员会委员、候补委员擅自以业主委员会的名义开展活动,给业主或者他人造成损失的,由本人承担赔偿责任。 
业主委员会违反法规或者超越职权作出的决定,给业主或者他人造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会委员共同承担赔偿责任。 
业主委员会经业主大会授权或者同意作出的决定,造成业主或者他人经济损失的,由全体业主共同承担赔偿责任。
第八十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,应当依法追究责任人的法律责任。
印章遗失的,业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证,到辖市、区物业管理行政主管部门办理重新刻制印章的手续。
第八十六条业主大会、业主委员会对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规规定以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提出诉讼。
第八十七条  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,辖市、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第八十八条  业主和业主委员会对物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)作出的有关决定有异议的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第八十九条街道办事处(镇人民政府)可以召集辖市、区物业管理行政主管部门、相关职能部门、公安派出所、社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加的物业管理联席会议,共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第九十条非住宅物业参照本规则执行。