物业服务承担着城市最小的细胞——小区的运行管理,是城市政府各项政策、各项措施落实的“最后100米”,担负着非常繁重的社会管理工作:如流动人口管理、治安防控管理、文明城市创建、垃圾分类管理、背街小巷改善工程、应对重大自然灾害和重大公共危机等。
 
    作为社区和业主的桥梁,物业企业利用与业主接近、熟悉、信赖的天然优势,凭借反应能力、坚持能力和沟通能力以及召之即来、来则能战的准军事化作风,体现了服务价值。特别是本次防疫过程中,物业管理行业承担了不可替代的社会责任,已向社会充分展示了其作为应对突发公共危机的基层单元所发挥的不可替代的作用,具有典型的“准公共产品”的性质,证明他们已经成为政府一支得力的防控大军。
 
    物业管理为何矛盾层出不穷?
 
    近年来,随着一些典型物业服务问题的出现,以及业主对物业服务的要求越来越高,业主和物业公司之间存在的矛盾层出不穷,国家、各省市相续出台了若干与物业管理行业相关的政策,从各方面规范和约束物业公司的经营管理行为。
 
    目前物业管理方面存在着很多问题,法律法规缺失是其中重要原因。当前,全国层面适用的仅有国务院2004年制定出台的《物业管理条例》,各地虽然也制定了地方性法规,但仍然不能解决现实中存在的诸多问题,政府监管不到位,各地政府出台的物业政策也千差万别。有些老旧小区根本缺少物业管理,加装电梯无法落实,居民生活环境不佳。
 
    物业管理涉及千家万户,亟须从国家立法层面完善相关制度,提高《物业管理条例》的法律阶位,制定物业管理法。
 
    制定物业管理法的依据有哪些?
 
    一是提高基层社会治理能力的需要。党的十九届四中全会提出推进国家治理体系和治理能力现代化的要求,基层社会治理能力的提升很重要。而小区物业管理水平的提升就是显著标志,涉及主管部门、街道办、社区、公安、建设单位等多个方面,需要形成综合治理的联动机制。
 
    二是立法的需要。即将制定出台的民法典第二编物权第二分编第六章“业主的建筑物区分所有权”及第三编合同第二分编第二十四章《物业服务合同》等对物业管理服务的内容及形式、合同的签订都有了新的规定,突破了《物业管理条例》的相关内容。民法典通过后,将会出现民法典规定与《物业管理条例》不一致的问题,需要制定一部统一的与民法典内容相一致的物业管理法。如物权法(草案)第937条规定,“物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人”,而不仅是《物业管理条例》规定的物业服务企业。涉及业主委员会的职责、物业服务合同等方面,也增加了新的内容。
 
    地方立法中对物业管理的一些好的做法,也急需吸收到物业管理方面的法律法规中。如南京市《物业管理条例》规定了“住宅小区在有下列情况时可以成立物业管理委员会,代行业主大会或者业主委员会的职责。(一)不具备成立业主大会条件的;(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主以及街道办事处(镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成”。
 
    物业管理委员会的成立,可以发挥政府及部门的作用,加强对小区物业管理的指导与监督。
 
    物业管理法至少要包括哪些内容?
 
    将国务院《物业管理条例》有关内容结合即将审议通过的民法典(草案)有关内容,制定统一的物业管理法。
 
    物业管理法至少要包括以下内容:
 
    (一)把物业服务企业纳入到城市社会治理体系和重大公共危机防控体系中,明确其法律地位,以及特定时期,物业服务企业可根据政府的安排,做好住宅区封闭、居民出入管制等紧急处置的权利,要求业主必须配合和遵守。
 
    (二)加快智慧住宅小区建设,加强城市人口协同管理。建立物业服务企业、社区、街道、派出所城市人口动态管理的数据共享联动机制。
 
    (三)成立物业管理委员会,加强政府对业主委员会的指导与监督。进一步明确业委会成员的人选标准、推荐程序和考评制度,建立对业委会成员的管理机制;明确街道办事处、居民委员会在物业管理中的指导和监督管理职责,充分发挥基层组织在物业管理中的作用。
 
    (四)加强政府对物业服务人的监督管理。规定物业服务人的标准和对从业人员管理的内容;明确规定施行住宅小区分等定级管理办法,明确物业管理成本构成,制定合理的物业管理服务标准,调整收费标准指导价。
 
    (五)加强物业维修资金的归集、使用和监管力度。在物业维修资金的归集使用中,存在“惜”用资金,认为不用就是成绩,导致房屋的大、中修工作不及时,使物业的保值、增值、延长使用寿命受到影响。针对这些情况,建议就维修资金的使用作出规定,保证住宅小区共用部位和共用设施应定期进行大、中修,保证业主的生命财产安全。
 
    (六)加强对物业使用管理中违法行为的处罚力度。由于部分小区擅自将住宅改为经营性用房,造成人员混杂、出入频繁,带来治安、火灾、房屋安全使用等一系列隐患问题,影响了小区业主的正常生活,加速了公共设施设备的老化。针对这一现象作出规定,应加大相应的处罚力度。